从财务费用内容看
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  地产到底是一门怎样的生意呢?让我们从保利地产的年报开始了解。希望能给你带来快乐与思考。为了完整的展现出一年情况,取保利地产2018年报材料解读。

  保利地产总资产8464.9亿,总市值在1600多亿,净资产1200多亿,PE 8.66, PB 1.34,整体负债率在78%。从负债率看确实非常高。负债率这么高,是不是好的生意呢?

  2018 年末有息负债总额 2637 亿元,其中直接融资占比超 15%,有息负债综合成本仅 5.03%。从财务费用内容看,实际的利息支出非常低的,保利地产年度财务费用支出只有25亿。保利地产的资金管理能力相比其它地产公司,属于最优秀。

  万科A的有息负债:2018年底,万科A的有息负债2612亿元,财务费用:60亿。

  2018年保利地产的营收1945亿,接近2000亿,同比上升 32.66%;。营业总成本1618,同比上升 29.87%。其中营业成本1313亿,管理销售研发财务等的成本总计占140亿左右,缴纳税金161多亿。

  营业利润355.9亿,缴纳所得税96亿,净利润261亿,归属母公司利润189亿。与二级市场上利益相关的是母公司利润189亿。72亿的利润属于其它股东权益。

  保利地产,总资产8464亿,流动资产7664亿,非流负债800亿。主要为存货、货币资金、其它应收款、其他流动资产、预付款等。展开内容看,流动资产很好保障保利地产的正常运营。

  流动资产中其中包含:1134亿的货币资金。预付款260亿,主要为房地产项目合作款,预付土地款。

  存货4745亿,存货主要包括开发成本、开发产品、库存商品、原材料、低值易耗品等。

  流动资产总结:货币资金充值,存货保障企业连续开发,确保业务的持续发展。同时进行联营等业务,扩容业务范围(联营公司也有很多被收购的案例)。

  非流资产中:长期股权投资484亿(投资合营企业)、投资性房产198亿、固定资产45亿、递延所得税资产36亿、可出售金融资产16亿。

  非流资产总结:主要是投资合营公司的股权,持续为公司创造利润,在流动资产的其它应收中体现。

  应付票据及应付账款506亿,含应付票据46亿、应付账款460亿。应付账款属于无息负债。

  一年内到期的非流动负债457亿,到期债券借款等,票面利率在5%左右。属于有息负债。

  流动负债总结:流动负债中有息负债非常低,几乎可以不计。保利地产的生意模式能获得大约3900多亿无息流动负债,非常好的支持公司运营。

  长期借款1881亿,应负债券330亿,公司借款与债券等,全部属于有息负债,负债利率在5%左右。

  用25亿的财务成本,吸收3900多亿的无息负债,融入2600多亿的有息负债,负债利率在5%左右。

  做着总资产8464.9亿,净资产1200多亿,总负债6600亿的地产生意,2018年净利润261亿、归属母公司利润189亿。

  保利地产总市值在1600多亿,PE 8.66, PB 1.34,整体真的非常优秀。感兴趣的朋友可以用现金流折算方式去计算一下估值。

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